Nhipdapdautu.com – Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến nhiều chuyển biến mạnh mẽ khi bước sang quý III/2025, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư cá nhân vẫn phân hóa mạnh giữa các kênh truyền thống và các sản phẩm tài chính hiện đại như quỹ ETF. Bài viết này sẽ phân tích thị trường bất động sản gồm những điểm nóng nổi bật và xu hướng dịch chuyển dòng vốn vào các quỹ ETF trong tháng 7/2025, giúp nhà đầu tư có thêm góc nhìn đa chiều để đưa ra quyết định hợp lý.
thị trường bất động sản: Tín hiệu phục hồi cục bộ, điểm nóng tại phía Đông TP.HCM và đô thị vệ tinh
Khu Đông TP.HCM: Hạ tầng mở đường cho kỳ vọng tăng giá mới
Sau nhiều tháng trầm lắng, thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM (Thủ Đức, Quận 9 cũ, Quận 2, khu vực An Phú, Cát Lái) đã sôi động trở lại từ cuối tháng 6/2025.
Thông tin hầm chui An Phú chính thức thông xe, cùng các dự án mở rộng tuyến Vành đai 3, cầu Cát Lái sắp khởi công… đang tạo sức bật cho giá đất nền, căn hộ tại khu vực này.
“Sau một thời gian giá đi ngang, giao dịch lẻ đã bắt đầu tăng nhẹ trở lại. Tuy chưa đạt mức sôi động như năm 2022 nhưng thanh khoản đã cải thiện rõ rệt ở phân khúc nhà phố, đất nền pháp lý rõ ràng,”
– ông Trần Hoài Nam, giám đốc một sàn giao dịch tại Thủ Đức nhận định.
- Giá bán sơ cấp: Tăng nhẹ 3–5% so với quý trước, chủ yếu tại các dự án gần tuyến giao thông lớn mới hoàn thiện.
- Giao dịch thứ cấp: Tăng tập trung ở sản phẩm “vừa túi tiền”, diện tích nhỏ dưới 60m² hoặc căn hộ giá dưới 2,5 tỷ đồng.
- Rủi ro: Đất nền pháp lý chưa rõ ràng, dự án “ăn theo” thông tin quy hoạch nhưng chưa thực sự có triển khai thực tế, cần cảnh giác.
Các đô thị vệ tinh phía Nam: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu
Sự bùng nổ hạ tầng liên vùng đang kéo nhà đầu tư trở lại các tỉnh giáp ranh TP.HCM:
- Long An: Giao dịch tăng nhẹ ở Đức Hòa, Bến Lức nhờ các dự án KCN mới, nhưng vẫn chủ yếu là đầu tư dài hạn.
- Đồng Nai: Điểm nóng tập trung tại khu vực quanh sân bay Long Thành và tuyến Quốc lộ 51 nhờ các dự án giao thông lớn. Tuy nhiên, giao dịch thực vẫn còn dè dặt, chủ yếu là giới đầu tư chuyên nghiệp.
- Bình Dương: Chung cư giá rẻ, nhà phố gần KCN tiếp tục hút dòng tiền an cư và đầu tư nhỏ lẻ.
Xu hướng chung: Nhà ở vừa túi tiền lên ngôi, dòng tiền chảy vào sản phẩm thực
Khảo sát của Batdongsan.com.vn và dữ liệu nội bộ của nhipdapdautu.com cho thấy:
- Phân khúc căn hộ 1–2 phòng ngủ, giá từ 1,5–2,5 tỷ đồng có tốc độ tiêu thụ nhanh nhất.
- Đất nền pháp lý sạch, vị trí gần hạ tầng lớn vẫn giữ giá, giao dịch tăng nhẹ, nhưng sản phẩm “ăn theo” quy hoạch ảo gần như đóng băng.
- Người mua ưu tiên sản phẩm có thể khai thác cho thuê hoặc ở thực ngay, tránh đầu cơ lướt sóng.
Ông Nguyễn Văn Tuấn, chuyên gia tài chính nhận định:
“Nhà đầu tư F0 rút lui khỏi các thị trường bất động sản nhiều rủi ro, thay vào đó là người mua thực hoặc nhà đầu tư chuyên nghiệp mới quay lại. Tâm lý thị trường đã thận trọng hơn rất nhiều.”
Quỹ ETF: Kênh hút dòng tiền cá nhân trong bối cảnh chứng khoán giằng co
Dòng tiền cá nhân chuyển hướng sang ETF
Bên cạnh bất động sản, quỹ ETF (Exchange Traded Fund) tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng tiền cá nhân, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn đa dạng hóa danh mục, hạn chế rủi ro thị trường.
- Dòng tiền vào ETF nội địa như VFMVN Diamond, VN100, VN30 ETF tăng mạnh trong tháng 6–7/2025.
- Theo số liệu từ HOSE, chỉ riêng quý II/2025, giá trị tài sản ròng của các quỹ ETF lớn tăng thêm hơn 1.500 tỷ đồng, chủ yếu nhờ dòng tiền mới và hiệu suất đầu tư ổn định.
- Nhiều nhà đầu tư lựa chọn ETF như một kênh “giữ tài sản” ngắn hạn trong bối cảnh cổ phiếu riêng lẻ giằng co, khó dự báo ngắn hạn.
Lý do ETF hút khách và những nhóm quỹ được chú ý
- Ưu điểm:
- Đa dạng hóa, giảm rủi ro khi thị trường biến động
- Đầu tư tối ưu với vốn nhỏ
- Phù hợp cho cả đầu tư dài hạn và trading ngắn hạn
- Nhóm quỹ ETF nổi bật tháng 7/2025:
- VFMVN Diamond ETF: Tăng trưởng ổn định nhờ nắm giữ các mã bluechip đầu ngành (FPT, MWG, TCB, PNJ…)
- Mirae Asset VN30 ETF: Phản ánh sức mạnh các cổ phiếu lớn, dễ giao dịch, tính thanh khoản cao
- Premia MSCI Vietnam ETF: Thu hút dòng vốn ngoại, tăng trưởng tốt ở các mã hưởng lợi từ xuất khẩu và FDI.
Góc nhìn chuyên gia
Chị Nguyễn Thị Hồng – Chuyên viên tư vấn đầu tư tại một CTCK lớn cho biết:
“Nhiều khách hàng của tôi chọn giải pháp đầu tư ETF thay vì chọn cổ phiếu lẻ. ETF giúp giảm rủi ro khi thị trường lên xuống bất thường. Ngoài ra, việc mua ETF giờ đây rất đơn giản qua app TCBS, Finhay, VNDirect…”
Nhận định & khuyến nghị cho nhà đầu tư cá nhân tháng 7/2025
thị trường Bất động sản
- Ưu tiên sản phẩm pháp lý sạch, vị trí đã hiện hữu hạ tầng
- Tránh chạy theo “sóng ảo” hay tin đồn chưa xác thực
- Nếu mua để đầu tư, nên chọn khu vực có thanh khoản thực (gần KCN, trung tâm, khu dân cư)
- Cẩn trọng với đất nền vùng xa, giá rẻ bất thường
xu hướng quỹ ETF 2025
- Phù hợp cho nhà đầu tư mới, vốn nhỏ, thích an toàn
- Ưu tiên các ETF lớn, nhiều thanh khoản
- Nên chia nhỏ vốn, tích lũy định kỳ (DCA) thay vì all-in
- Theo dõi biến động kinh tế vĩ mô (lãi suất, chính sách tiền tệ) để linh hoạt điều chỉnh danh mục
Kết luận: Dòng tiền thận trọng, ưu tiên an toàn, cơ hội vẫn dành cho người chủ động
Thị trường bất động sản Việt Nam và các kênh đầu tư tài chính như ETF đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Nhà đầu tư cá nhân cần tỉnh táo chọn lọc sản phẩm an toàn, tăng cường tích lũy kiến thức và ưu tiên dòng tiền vào các kênh ít rủi ro, có giá trị sử dụng thật.
Bài học lớn nhất trong giai đoạn này: Không vội chạy theo đám đông, luôn kiểm tra pháp lý, ưu tiên sản phẩm thật và đầu tư với tầm nhìn trung – dài hạn.
