Mở đầu: cách định giá bất động sản, Câu chuyện 15 năm trước…
Mười lăm năm trước, tôi đứng bơ vơ giữa con đường đất đỏ tại Bình Chánh, tay cầm tờ sổ photo nhăn nheo mà tim đập thình thịch, lo không biết mình vừa “đâm đầu” vào lô đất này đúng hay sai.
Ngày đó, tôi không biết gì về cách định giá bất động sản, quy hoạch hay hạ tầng, chỉ nghe người quen bảo “mua đi, sắp làm đường, giá tăng nhanh lắm”.
May mắn, lô đất ấy sau 2 năm đã tăng gần gấp đôi khi khu công nghiệp khởi công. Nhưng tôi hiểu đó chỉ là may mắn, không phải chiến lược. Và sau đó, tôi cũng đã có lúc trả giá cho sự thiếu hiểu biết bằng những thương vụ lỗ vì mua hớ, bị mắc kẹt, thanh khoản kém.
Tôi chia sẻ bài viết này để bạn – người mới bắt đầu – không phải trả “học phí đắt” như tôi đã từng, và biết cách định giá bất động sản, chọn khu vực tiềm năng để đầu tư đúng cách ngay từ những bước đầu tiên.
Vì sao bạn cần biết cách định giá bất động sản trước khi mua?
Đầu tư bất động sản không khó, nhưng dễ mắc sai lầm nhất chính là mua sai giá.
- Mua hớ 10% một lô đất 1 tỷ là mất 100 triệu ngay khi cọc.
- Kẹt vốn 2-3 năm không bán được, bạn mất cơ hội khác.
- Vay nợ mua giá cao, lãi ngân hàng ăn mòn lợi nhuận.
✅ Biết cách định giá bất động sản giúp bạn biết lúc nào nên mua, lúc nào nên chờ.
✅ Biết chọn khu vực tiềm năng giúp bạn không phải ôm đất “chết” chờ giải cứu.
tôi đã ứng dụng cách định giá bất động sản trong hơn 15 năm qua
1. So sánh giá thực tế (không tin 100% lời môi giới)
Ngày xưa, vì chưa biết cách định giá bất động sản tôi từng tin lời môi giới “khu này giá 1 tỷ là rẻ lắm rồi anh ơi”, rồi về mới phát hiện có người bán chỉ 900 triệu cách đó 2 căn.
Kinh nghiệm xương máu:
- Tôi lái xe máy khắp khu vực, hỏi người dân, tìm trên Batdongsan.com.vn, gặp 3-5 môi giới khác để tự lấy mặt bằng giá.
- Ghi lại diện tích, giá, vị trí, hạ tầng từng lô.
- Lô đẹp, góc, đường rộng có thể +5-10%, lô nhỏ, hẻm cụt có thể -5-10%.
Ví dụ:
Lô A 100m2, đường 6m, giá 12 triệu/m2 → 1,2 tỷ
Lô B tương tự 950 triệu nhưng đường nhỏ hơn → có thể cân nhắc nếu dòng tiền ít.
2. Định giá bằng thu nhập cho thuê (nếu có nhu cầu khai thác)
Một số nhà đầu tư không quan tâm giá đất, chỉ quan tâm:
✅ Thu nhập cho thuê mỗi tháng
✅ Khả năng khai thác lâu dài
Tôi thường tính:
Giá trị BĐS ≈ Thu nhập cho thuê năm x 15–20 lần
Ví dụ: Nhà cho thuê 7 triệu/tháng → 84 triệu/năm
Giá mua phù hợp = 84 x 18 = ~1,5 tỷ
Nếu giá cao hơn, cần tính toán lại dòng tiền, hoặc đàm phán giảm giá.
3. Xem hạ tầng, quy hoạch, tốc độ phát triển khu vực
Hạ tầng thật mới là tiền, không phải lời hứa.
- Tôi từng mua lô đất “sắp có đường 20m”, đợi 5 năm vẫn chưa thấy đâu, bán cắt lỗ vì thanh khoản kém.
- Sau này, tôi chỉ tin khi thấy đường đang làm, hoặc đã có quyết định quy hoạch rõ ràng, ngân sách có thật, tiến độ đang thi công.
Cách phân tích khu vực tiềm năng để tránh mua hớ
Khi tôi khảo sát khu vực mới, tôi thường làm 3 bước:
🟢 Bước 1: Khảo sát thực tế
- Đi thực địa vào nhiều khung giờ: sáng, trưa, tối, cuối tuần.
- Xem có người dân ở không, có đường điện, nước, internet chưa.
- Hỏi hàng quán, người dân về giá, tình hình khu vực.
🟢 Bước 2: Kiểm tra pháp lý & quy hoạch
- Lên xã/huyện xin trích lục quy hoạch, kiểm tra sổ.
- Xem khu vực có quy hoạch treo không.
- Xác định đất ở đô thị hay nông thôn, có quy hoạch đất giao thông hay không.
🟢 Bước 3: Xem tiềm năng phát triển
- Gần khu công nghiệp, trường học, chợ?
- Dân cư đang tăng lên hay giảm đi?
- Giá đã tăng mạnh chưa, còn dư địa không?
Một số sai lầm tôi từng mắc và bài học rút ra
❌ Tin lời “thổi giá” khi có tin đồn quy hoạch
❌ Không kiểm tra pháp lý kỹ, dính đất tranh chấp
❌ Mua đất ở khu vực chưa có dân, chờ 5 năm vẫn chưa bán được
❌ Vay quá sức mua đất giá cao, gồng lãi ngân hàng
Lời khuyên thực tế cho người mới bắt đầu
✅ Đừng ngại đi thực tế: Đi càng nhiều, bạn càng hiểu giá trị thật, biết cách định giá bất động sản.
✅ Luôn so sánh ít nhất 3-5 lô cùng khu vực trước khi quyết định.
✅ Chuẩn bị tài chính chắc chắn, tránh vay quá nhiều.
✅ Chấp nhận lời ít còn hơn mơ lời lớn rồi kẹt vốn.
Đầu tư bất động sản không dành cho người lười
Sau 15 năm, tôi nhận ra:
- Đất là nơi giữ tiền, nhưng phải là đất đúng giá, đúng nơi, đúng thời điểm.
- Đầu tư bất động sản không chỉ mua để đó, mà là quá trình học hỏi, quan sát và kiên nhẫn.
Nếu bạn thật sự muốn bắt đầu, hãy:
✅ Chuẩn bị kiến thức, tài chính
✅ Học cách định giá bất động sản
✅ Đi khảo sát thực tế
✅ Bắt đầu từ nhỏ, đừng chờ “có nhiều tiền mới đầu tư”.
