TP.HCM, ngày 30/6/2025 – UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định giữ nguyên bảng giá đất TP.HCM hiện hành trên toàn địa bàn, sau khi hoàn tất sáp nhập hành chính với Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu. Quyết định này nhằm đảm bảo tính ổn định quản lý và nghĩa vụ tài chính đất đai trong giai đoạn chuyển tiếp, áp dụng kéo dài đến ngày 31/12/2025 .
Lý do ổn định sau sáp nhập
Kể từ khi Nghị quyết 1685 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về sáp nhập các tỉnh được ký ban hành, TP.HCM đã gộp thêm tỉnh Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu, tạo diện tích mới với 168 xã, phường thuộc 34 địa phương. Trong bối cảnh này, để tránh gây xáo trộn lớn trong quản lý đất đai và nghĩa vụ tài chính đối với người dân & doanh nghiệp, UBND TP quyết định tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ – gồm:
- TP.HCM theo Quyết định 79/2024
- Bình Dương theo Quyết định 63
- Bà Rịa–Vũng Tàu theo Quyết định 26
Việc tạm thời duy trì bảng giá cũ phù hợp quy định chuyển tiếp tại khoản 1, Điều 144 – Luật Đất đai 2024. Luật mới có hiệu lực từ 1/7/2024, yêu cầu địa phương cập nhật giá đất hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước. Tới 2026, TP sẽ có bảng giá mới dựa theo Luật.
![\"\"](\"https://nhipdapdautu.com/wp-content/uploads/2025/07/234dc77337398067d928-6317-1751534006-1024x683.webp\" "\\"234dc77337398067d928-6317-1751534006\\"")
Bất động sản khu đô thị Thủ Thiêm, thuộc khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Vai trò quan trọng của bảng giá đất TP.HCM
Bảng giá đất nhà nước là căn cứ chính để:
- Tính thuế đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng và thuê đất
- Xác định giá bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Việc ổn định bảng giá đến hết năm 2025 góp phần giữ cho thị trường bất động sản tránh \”sốc giá\” giữa các vùng, đồng thời giúp chính quyền địa phương có thời gian chuẩn bị kỹ thuật xây dựng bảng giá mới – dự kiến áp dụng từ năm 2026.
Kiểm chứng phân tích từ các địa phương và chuyên gia
Trong khi giữ nguyên bảng giá đất TP.HCM vẫn ghi nhận mức điều chỉnh từ 4–38 lần so với bảng giá cũ, chưa tính hệ số \”K\”. Mức này đã phản ánh phần nào sự điều chỉnh lên từ giá thị trường, dù vẫn thấp hơn xấp xỉ 25–50%.
Một số chuyên gia đề xuất nâng giá đất nông nghiệp lên 65–70% đất ở (thay vì mức chỉ 400.000–810.000 đ/m² so với đất ở 2,3–687 triệu đ/m²) để giảm chênh lệch quá lớn, làm giảm áp lực tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích. Điều này tạo tiền đề phân bổ nguồn lực công bằng hơn cho người dân, nhưng cũng cảnh báo một đợt điều chỉnh đáng kể trong tương lai gần.
Phân tích ảnh hưởng đến thị trường bất động sản TP.HCM
Giảm xáo trộn, tăng tính minh bạch
Việc tiếp tục áp dụng bảng giá đất TP.HCM đến hết 2025 giúp thị trường không phải “vỡ trận” do mức giá bất ngờ thay đổi. Các chủ đầu tư, người mua nhà, đặc biệt tại vùng sáp nhập mới như Bình Dương hay Bà Rịa–Vũng Tàu có thời gian thích nghi. Quá trình chốt giá đất, tính toán chi phí dự án… trở nên dễ đoán hơn.
Khung giá sát thị trường nhưng vẫn tiệm cận thấp
Mặc dù bảng giá đất mới tăng mạnh, nhưng thị trường thực tế hiện vượt giá nhà nước 25–50%. Điều này nghĩa là:
- Nguồn thu ngân sách: Tăng nhưng chưa đạt mức tiệm cận thị trường.
- Chi phí khai thác bất động sản: Chưa quá cao để gây cản trở lớn.
Tác động đến chuyển đổi mục đích đất
Chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở gặp phải gánh nặng chi phí rất lớn – chênh lệch giá lên đến 5–25 lần giá đất nông nghiệp. Do đó, nhiều người dân, doanh nghiệp dự án có thể trì hoãn kế hoạch chuyển đổi đến sau 2025, hoặc tìm kiếm các vùng ven khác có cơ chế rẻ hơn.
Cơ hội và thách thức cho các bên liên quan
Doanh nghiệp BĐS
- Ưu thế: Mức giá vẫn thấp hơn thị trường khoảng 30–50% tạo đòn bẩy để nắm giữ quỹ đất, chuẩn bị pháp lý trước năm 2026, khi bảng giá thực sự thay đổi.
- Thách thức: Dự án mở mới, chuyển đổi mục đích gặp áp lực chi phí đột biến cuối giai đoạn 2025.
Người dân và nhà đầu tư cá nhân
- Giữ khung giá ổn định giúp kế hoạch sở hữu hoặc bán đất không bị ảnh hưởng đột ngột chi phí.
- Tuy nhiên nếu có dự định chuyển đổi sử dụng đất, nên tính toán kỹ vào thời điểm trước 2026 hoặc lựa chọn vùng có chi phí thấp hơn.
Chính quyền TP.HCM
- Làm tốt việc chuẩn bị bảng giá 2026: phân vùng, căn cứ thị trường, lộ trình điều chỉnh – sẽ tạo khung giá sát thực, công bằng, hạn chế \”bong bóng\” đất đai.
- Cần theo sát kiến nghị nâng giá nông nghiệp, đảm bảo người dân không mất quyền lợi và không ảnh hưởng mạnh đến giá cả.
Triển vọng 2026 – Bảng giá mới thay đổi như thế nào?
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024, quy định “định giá hàng năm” và yêu cầu phương pháp khoa học, minh bạch hơn. TP.HCM đang chuẩn bị xây dựng bộ bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026.
Cục Quản lý Đất đai (Bộ TN-MT) cảnh báo rằng nhiều địa phương sẽ có sự biến động mạnh trong bảng giá đất mới, với những khu vực đô thị tăng điểm đáng kể. Đây có thể là thời điểm chuyển mình của thị trường: tạo áp lực lên doanh nghiệp và người dân nhưng cũng là cơ hội cho các quỹ đất và nhà đầu tư có tầm nhìn.
Lời khuyên từ Nhịp Đập Đầu Tư
| Nhóm đối tượng | Khuyến nghị |
|---|---|
| Doanh nghiệp BĐS | Xem xét mua giữ quỹ đất ven TP trước 2026 để hưởng lợi từ giá vẫn thấp. Tập trung hoàn thiện pháp lý, chuẩn bị hồ sơ trước tiến trình chuyển giá. |
| Người dân có đất nông nghiệp | Nếu có kế hoạch chuyển đổi mục đích, hãy khởi động trước 2026 để tận dụng giá đất thấp. Nếu chờ bảng giá mới, có thể chịu chi phí cao hơn. |
| Nhà đầu tư cá nhân | Theo dõi sát tiến độ công bố bảng giá mới. Chọn thời điểm phù hợp để giao dịch, tránh giai đoạn “sốt nóng” chuyển giá. |
| Chính quyền địa phương | Phối hợp tham khảo ý kiến chuyên gia và dân cư để xây dựng bảng giá mới hợp lý. Ứng dụng dữ liệu giao dịch thực tế, khoanh vùng rõ ràng theo khu vực. |
Kết luận
Quyết định giữ nguyên bảng giá đất đến hết năm 2025 của TP.HCM sau sáp nhập là bước đi cần thiết để ổn định thị trường và giảm thiểu xáo trộn. Tuy nhiên, cơ hội & thách thức đang chờ toàn bộ các đối tượng: nhà đầu tư, doanh nghiệp, người dân.
Năm 2026 được xem là “mốc chuyển mình” của thị trường, khi bảng giá mới chính thức áp dụng. Ai biết tận dụng tốt thời gian trước đó, sẽ nắm lợi thế lớn. Nhịp Đập Đầu Tư sẽ tiếp tục theo dõi diễn tiến chi tiết và cung cấp gói thông tin chuyên sâu, hỗ trợ nhà đầu tư định hướng đúng đích và hiệu quả hơn.
Nguồn tham khảo: VnExpress, VietnamBiz, Bộ Tài chính, Cục Quản lý Đất đai, chuyên gia Luật & Viện Kinh tế – Tài nguyên TP.HCM.
