“Anh cứ mua đi, sắp làm đường rồi, lời chắc…”
15 năm trước, tôi từng nghe câu này từ một người anh họ khi rủ tôi mua lô đất ở Bình Dương. Tôi khi đó chỉ là một nhân viên văn phòng, vừa tích góp được 150 triệu, vay thêm bạn bè và ngân hàng để đủ 250 triệu đặt cọc. Sai lầm khi đầu tư bất động sản không đáng có.
Nghe “sắp làm đường, giá sẽ tăng x2”, tôi hồi hộp ký hợp đồng cọc, nghĩ mình sắp đổi đời.
Nhưng 5 năm sau, con đường “sắp làm” vẫn là con đường đất đỏ, ổ gà, bụi mù mịt. Giá đất tăng chút rồi lại giảm, bán không ai mua, lãi ngân hàng gặm dần vào vốn.
Tôi hiểu: đầu tư bất động sản có thể giàu, nhưng nếu không biết tránh sai lầm khi đầu tư, bạn sẽ trả giá rất đắt.
Hôm nay, tôi chia sẻ 7 sai lầm “mất tiền oan” mà người mới dễ mắc khi đầu tư bất động sản, cùng cách phòng tránh thực tế nhất từ kinh nghiệm 15 năm mua bán của tôi.
Sai lầm 1: Tin vào lời đồn “sắp có quy hoạch”
“Khu này sắp làm đường lớn, sắp có khu công nghiệp, sắp xây cầu…”
Đây là câu bạn sẽ nghe liên tục khi đi xem đất.
Ngày xưa, tôi từng đặt cọc lô đất ở Nhơn Trạch chỉ vì tin lời môi giới “sắp xây cầu”, giá sẽ tăng x2. Chờ 3 năm, cầu chưa thấy đâu, giá cũng không tăng.
📌 Bài học rút ra:
✅ Chỉ tin quy hoạch khi:
- Có quyết định chính thức của UBND tỉnh/thành phố.
- Có ngân sách phê duyệt, dự án đã khởi công thực tế.
- Hạ tầng đang làm, bạn đi thực địa thấy máy móc thi công.
✅ Không tin lời đồn, không tin giấy photo “bản đồ quy hoạch” trôi nổi.
✅ Tự kiểm tra quy hoạch tại phòng tài nguyên, địa chính xã, huyện.
Sai lầm 2: Không khảo sát giá thực tế, vội vàng đặt cọc
“Anh đặt cọc sớm đi, có người khác đang hỏi lô này rồi…”
Tôi từng vì sợ mất cơ hội mà đặt cọc ngay, sau mới phát hiện lô đất tương tự cách đó 3 căn rẻ hơn 100 triệu.
Nhiều người mới đi xem 1-2 lô, nghe giá tưởng rẻ, đặt cọc ngay mà không biết giá thật trong khu vực thế nào.
📌 Bài học rút ra:
✅ Đi khảo sát tối thiểu 5-7 lô tương tự trong bán kính 500m – 1km.
✅ Hỏi người dân xung quanh, không chỉ nghe mỗi môi giới.
✅ Lên Batdongsan.com.vn, Chợ Tốt, nhóm Zalo khu vực để xem giá.
✅ So sánh diện tích, mặt đường, vị trí, hạ tầng, pháp lý.
✅ Không sợ mất cơ hội, vì còn nhiều cơ hội khác, chỉ sợ mất tiền oan.
Sai lầm 3: Vay quá tay để “lướt sóng”
Tôi từng vay 70% giá trị lô đất với hy vọng lướt sóng 6 tháng, kiếm lời 100 triệu.
Nhưng thị trường chững lại, người mua giảm, lãi ngân hàng 12%/năm gặm dần vào vốn, chưa kể áp lực tài chính khiến tôi phải bán cắt lỗ để trả nợ.
📌 Bài học rút ra:
✅ Bất động sản không phải lúc nào cũng dễ lướt sóng.
✅ Chỉ vay khi:
- Bạn có kế hoạch trả lãi, gốc rõ ràng.
- Vay tối đa 30-50% giá trị BĐS.
- Dự phòng ít nhất 6-12 tháng trả lãi nếu chưa bán được.
✅ Không all-in vào 1 thương vụ, luôn để lại 20-30% vốn dự phòng.
Sai lầm 4: Bỏ qua pháp lý, chỉ nhìn giá rẻ
Ngày xưa, tôi từng mua lô đất “giấy tay” vì thấy rẻ hơn thị trường 30%, nghĩ mình trúng mánh.
Nhưng khi cần bán, không sang tên được, người mua e ngại, giá giảm sâu.
Hoặc có lô đất mua xong mới biết dính quy hoạch làm công viên, mở rộng đường, đền bù thấp hơn giá mua, mất trắng vốn.
📌 Bài học rút ra:
✅ Pháp lý rõ ràng, sổ riêng là ưu tiên số 1.
✅ Trước khi đặt cọc:
- Kiểm tra sổ đỏ gốc, không mua đất giấy tay.
- Kiểm tra quy hoạch tại phòng địa chính.
- Xác minh chủ đất, không mua đất tranh chấp.
✅ Nếu là đất nông nghiệp:
- Xác minh có chuyển thổ cư được không, chi phí bao nhiêu.
- Quy hoạch đất ở hay đất nông nghiệp lâu dài.
Sai lầm 5: Không có chiến lược thoát hàng
Nhiều người mua đất chỉ vì rẻ mà không biết:
- Mua xong bao lâu thì bán?
- Ai sẽ mua lại?
- Khu vực đó có thanh khoản không?
Họ bị mắc kẹt vốn 3-5 năm, trong khi các cơ hội khác tốt hơn lại không tham gia được.
📌 Bài học rút ra:
✅ Trước khi mua, hãy hỏi:
- Vị trí này có đông dân, nhu cầu thật sự không?
- Gần trường học, khu công nghiệp, chợ?
- Có thể bán dễ không khi cần?
✅ Đặt mục tiêu rõ:
- Đầu tư ngắn hạn 1-2 năm hay giữ dài hạn 5-10 năm?
- Khi giá đạt X, sẽ bán chốt lời.
✅ Luôn để tính thanh khoản lên hàng đầu.
Sai lầm 6: Mua đất xa, chưa phát triển, rẻ nhưng không ai ở
Bạn sẽ thấy nhiều lô đất giá chỉ 200-300 triệu, xa trung tâm 30-50km, đường đất, không điện nước, không dân cư.
Bạn nghĩ “cứ mua để đó, vài năm sau sẽ tăng”, nhưng thực tế:
- Không ai ở, không ai mua lại.
- Đất không tăng giá hoặc tăng rất chậm.
- Bạn mất phí cơ hội.
📌 Bài học rút ra:
✅ Ưu tiên mua nơi có dân cư, điện nước, hạ tầng cơ bản.
✅ Giá có thể cao hơn 20-30%, nhưng giá trị thật và thanh khoản tốt hơn.
✅ Nếu vốn ít, hãy tích lũy thêm thay vì “vơ” đất rẻ không giá trị.
Sai lầm 7: Không đi thực địa, chỉ mua qua lời giới thiệu
Nhiều người mới chỉ xem hình ảnh, tin lời người quen, chuyển tiền cọc mà chưa một lần đặt chân tới lô đất.
Đến khi đi xem thì:
- Đường khó đi, xa trung tâm.
- Khu vực hoang vu, không đúng như ảnh.
- Thực tế không giống lời quảng cáo.
📌 Bài học rút ra:
✅ Luôn đi thực địa ít nhất 1-2 lần trước khi quyết định.
✅ Xem khu vực vào nhiều khung giờ: sáng, trưa, chiều, tối.
✅ Gặp người dân xung quanh, hỏi thông tin khu vực.
✅ Kiểm tra đường, điện, nước, internet, tiện ích xung quanh.
Đầu tư bất động sản không phải “làm giàu nhanh”
Sau 15 năm, tôi nhận ra:
- Bất động sản giúp bạn tích lũy tài sản lâu dài, nhưng không phải nơi để “lướt sóng nhanh” nếu chưa có kinh nghiệm.
- Đừng nghe những câu như “lời chắc”, “sắp tăng giá”.
- Quan trọng nhất là pháp lý, vị trí, tiềm năng thật sự, và khả năng tài chính của bạn.
Hãy đầu tư bất động sản với kiến thức và kỷ luật
✅ Đừng sợ bắt đầu, nhưng hãy bắt đầu khi đã chuẩn bị đủ:
- Tài chính ổn định
- Hiểu về pháp lý, quy hoạch
- Biết cách định giá, khảo sát khu vực
- Sẵn sàng chờ đợi 1-3 năm nếu cần
Khi tránh được những sai lầm khi đầu tư này, bạn sẽ tự tin hơn, an toàn hơn, và đầu tư bất động sản sẽ thật sự là kênh giúp bạn xây dựng tài sản bền vững.
